La fin des travaux en droit de la construction


L’expiration de l’hypothèque légale de la construction et du délai pour l’inscrire dépendent de la date de fin des travaux. Nos avocats en droit de la construction vous démontrent en quoi la notion juridique de « fin des travaux » diffère des définitions courantes qui circulent quotidiennement sur les chantiers de construction.

Conservation de l’hypothèque légale de la construction 

Les modalités de conservation et de préservation de l’hypothèque légale de la construction sont prévues à l’article 2727 du Code civil du Québec [1]. Cet article se lit comme suit :

2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.

Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. 

En effet, les personnes qui participent à la rénovation ou à la construction d’un immeuble doivent inscrire l’avis de conservation de l’hypothèque légale de la construction dans les 30 jours de la fin des travaux. Elles ont, par la suite, un délai de 6 mois de cette même fin des travaux pour exercer leur recours hypothécaire en cas de non-paiement de leur créance.

La date de fin des travaux fait donc régulièrement l’objet de litiges, car elle a une incidence directe sur le maintien et la validité de l’hypothèque légale de la construction des intervenants ayant participé à la construction d’un immeuble ou à la fourniture des matériaux de construction.

La notion de « fin des travaux »

En matière de détermination de la date de fin des travaux, chaque cas en est un d’espèce qui doit être analysé selon les faits de l’affaire [2]. Or, il est possible de retirer de la jurisprudence certains principes qui permettent de nous éclairer sur la façon de déterminer la fin des travaux.

D’entrée de jeu, la date à laquelle l’immeuble commence à être occupé ne concorde pas toujours avec celle de la fin des travaux [3].

Également, il n’y a qu’une seule date de fin des travaux et celle-ci intervient, en théorie, lorsque tous les travaux prévus aux plans et devis sont réalisés dans leur intégralité [4], de même que ceux qui en découlent expressément [5].

Ce principe s’applique peu importe qu’il y ait une fin des travaux distincte pour chacun des intervenants impliqués individuellement dans le projet ou qu’il y ait plusieurs phases dans la réalisation du projet [6].

Par exemple, l’entrepreneur qui a procédé à l’excavation de la fondation de l’immeuble n’a pas à publier son hypothèque légale de la construction dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux d’excavation. Le délai de 30 jours débutera plutôt à la date où l’immeuble sera complété dans son ensemble.

D’autres indices peuvent également aider à constater la fin des travaux, bien que ces indices ne soient pas en eux-mêmes déterminants [7], notamment :

  • Un certificat d’achèvement des travaux émis par un architecte [8];
  • L’émission d’un état de compte final [9];
  • La décision du syndic de faillite d’abandonner les travaux [10];
  • L’absence d’ouvriers sur le chantier [11].

Également, la jurisprudence nous enseigne que la fin des travaux peut tout de même survenir en présence des éléments suivants [12] :

  • Des manquements ou des déficiences de l’entrepreneur ou du sous-entrepreneur;
  • Lorsqu’il reste à faire de simples essais et réglages d’appareils fournis et installés;
  • Des non-conformités à la réglementation en vigueur.

L’absence de plans et devis

La Cour d’appel, dans l’affaire Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada [13], précise qu’en l’absence de plans et devis, ou lors d’un manque de précisions dans le contrat, c’est le critère prévu à l’article 2110 du Code civil du Québec qui trouve application et « la fin des travaux survient [alors] quand l’ouvrage est en état de servir à l’usage auquel on le destine, même si des travaux restent à exécuter [14]. »

L’abandon des travaux

Qu’en est-il de la fin des travaux lorsque le chantier est suspendu ou abandonné en cours de travaux?

La question de savoir s’il y a abandon des travaux ou simple suspension de ceux-ci est également une question de faits qui doit être soumise à l’analyse du Tribunal [15].

Cette question est pertinente, car l’abandon définitif des travaux est assimilé à une fin des travaux [16].

Bien que chaque cas en soit un d’espèce, la jurisprudence a établi certains critères qui permettent d’évaluer si l’arrêt des travaux constitue une suspension ou un abandon des travaux. Le Tribunal pourra donc notamment prendre en considération la prévisibilité de la reprise des travaux [17] et l’intention des parties de les reprendre ou non [18] pour déterminer s’il s’agit d’un abandon ou d’une suspension.

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En résumé, la fin des travaux est une question de faits qui a fait l’objet d’une jurisprudence abondante considérant que chaque cas doit être analysé selon ses particularités propres. Ce faisant, ce sont des indices factuels qui permettront d’évaluer la date de fin des travaux.


[1] Code civil du Québec, CCQ-1991, art. 2727, ci-après « C.c.Q. »

[2] Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, 2017 QCCA 1275, par. 14, Centre de construction Marcel Pelletier inc. c. Lemieux, 2007 QCCQ 14030, par. 112

[3] Caisse Desjardins de Mercier-Rosemont c. Ginsberg Gingras, Syndics, 2018 QCCS 1573, par. 30

[4] Banque nationale du Canada c. Réfrigération Frixair inc., 1990 CanLII2963 (QC CA), Diamantopoulos c. Construction Dompat inc., 2013 QCCA 929, par. 66

[5] Karim Vincent, Contrats d’entreprise (Ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation), contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, Montréal, Wilson & Lafleur, 2015, p. 888-892, Caisse Desjardins de Mercier-Rosemont c. Ginsberg Gingras, Syndics, préc., note 3

[6] Diamantopoulos c. Construction Dompat inc., préc., note 4, par. 67

[7] Excavation Bouchard ltée c. 9096-2556 Québec inc., 2007 QCCQ 13808, par. 44

[8] Centre de construction Marcel Pelletier inc. c. Lemieux, 2007 QCCQ 14030, par. 112, 3356264 Canada inc. c. Les aciers Solider (1985) inc., EYB 2005-85770

[9] Excavation Bouchard ltée c. 9096-2556 Québec inc., préc., note 7, par. 44

[10] Ibid.

[11] Ibid.

[12] Voir notamment Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, préc., note 2, par. 11-12, Banque nationale du Canada c. Réfrigération Frixair inc., préc., note 4, Installations Denis Paquet inc. c. Résidences Tyron inc., 2014 QCCQ 7316, par. 36, Karim, Vincent, Contrats d’entreprise (Ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation), contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, préc., note 5, p. 857 et s., Centre de construction Marcel Pelletier inc. c. Lemieux, préc., note 8, par. 112

[13] Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, préc., note 2

[14] Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, « Id. », par. 12

[15] Caisse populaire Desjardins de Richelieu-St-Mathias c. Industries Pam inc., 2015 QCCS 2204

[16] Caisse populaire Desjardins de Richelieu-St-Mathias c. Industries Pam inc., « Id »., par. 60

[17] Caisse populaire Desjardins de Richelieu-St-Mathias c. Industries Pam inc., « Id »., par. 61, Nova Construction Plus (J.P.R.) inc. c. Hypothèque C.I.B.C. inc., 2006 QCCA 1017, par. 50-51

[18] Placements SCP inc. (Séquestre de) et Lemieux Nolet inc., 2015 QCCS 731, par. 123-124



Note : Les informations présentées ci-dessus sont d'ordre général et ne constituent pas des conseils juridiques. Afin d'obtenir un avis sur votre situation juridique particulière, n'hésitez pas à communiquer avec l’un de nos avocats de Québec, Lévis ou Montmagny.

Me Myrlène-Ève Arel

Me Arel concentre sa pratique en droit de la construction et en droit immobilier. Également, elle assiste les avocats du cabinet dans leurs champs d'expertise respectifs. 


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