Nos avocats en droit immobilier de Québec, Lévis et Montmagny vous proposent une étude de cas pour tester vos connaissances en matière de promesse d’achat lorsque celle-ci est conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur.
Étude de cas
Le 25 octobre 2016, Aline Pellerin signe une promesse d’achat de la résidence de Jacques Lambert. Mme Pellerin demande que le contrat soit conditionnel à la vente de sa propre résidence.
Aucun délai n’est prévu pour la vente de sa propriété et la promesse d’achat n’est assortie d’aucune date d’expiration.
Le 21 mai 2017, Mme Pellerin constate que le marché immobilier n’est pas favorable aux vendeurs. Elle aura du mal à trouver un acheteur et à obtenir son prix, qu’elle n’envisage pas de revoir à la baisse.
Désillusionnée, elle se décourage et devient peu proactive dans le processus de vente. Elle ne renouvelle pas les publicités qu’elle a publiées sur différents sites Internet.
Pendant ce temps, M. Lambert commence à être impatient et il espère conclure la vente rapidement.
Le 25 septembre 2017, Mme Pellerin informe M. Lambert qu’elle retire sa maison du marché car la vente au prix souhaité paraît difficile et les démarches lui demandent beaucoup d’énergie.
Mme Pellerin prétend qu’aucun délai n’a été convenu pour la vente de sa résidence ce qui fait, selon elle, tomber automatiquement la promesse d’achat si l’immeuble n’est pas vendu dans un délai de 90 jours.
Elle affirme donc à M. Lambert qu’elle n’est plus liée par la promesse d’achat. Malheureusement, le vendeur a patienté pendant 11 mois sans résultat.
M. Lambert pose les questions suivantes à l’un de nos avocats :
Mme Pellerin est-elle en droit de retirer sa résidence du marché ?
Un acheteur peut-il refuser de donner suite à une promesse d’achat au motif que la condition n’est pas rencontrée dans un délai de 90 jours de sa signature ?
Mme Pellerin peut-elle être tenue d’acheter la résidence de M. Lambert et de supporter le paiement de deux maisons ?
Qu’en pensez-vous ? Voici les explications pertinentes.
La promesse d’achat est un contrat
La promesse d’achat est un contrat conditionnel qui lie Mme Pellerin et M. Lambert. Une fois que l’immeuble de Mme Pellerin est vendu, les parties doivent conclure la vente.
Le contrat est à condition suspensive
La condition relative à la vente de la propriété de Mme Pellerin est dite « suspensive ».
Son obligation de signer l’acte de vente est conditionnelle car elle dépend d’un événement qui est futur et incertain, soit la vente de sa propre demeure. Cette condition a pour effet de suspendre son obligation d’acheter la résidence de M. Lambert jusqu’à ce que cet événement se matérialise.
Empêcher la réalisation de la condition
Lorsque la condition suspensive n’est pas assortie d’un délai, le vendeur doit souvent faire preuve de patience avant de vendre son immeuble.
À l’inverse, l’acheteur n’a pas le droit d’empêcher volontairement la réalisation de la condition.
Même s’il n’agit pas de mauvaise foi, celui qui empêche la réalisation de la condition ne peut plus s’en prévaloir et le contrat a plein effet comme si la condition avait été dûment accomplie.
Retirer la maison du marché
Mme Pellerin a volontairement retiré sa résidence du marché. Par sa faute, elle ne pourra pas être vendue. La condition de la promesse d’achat devient donc impossible à accomplir.
Mme Pellerin se justifie auprès de M. Lambert en affirmant que le marché immobilier n’est pas favorable aux vendeurs. Elle n’est pas prête à négocier ni baisser son prix et après 11 mois, sa résidence n’est toujours pas vendue.
Le marché immobilier défavorable peut rendre la résidence plus difficile à vendre, certes, mais une vente éventuelle de son immeuble n’est pas pour autant impossible.
La loi donne donc plein effet à la promesse d’achat, comme si la résidence de Mme Pellerin avait été vendue.
Le manque de proactivité dans la vente
En imposant une condition suspensive à la promesse d’achat, Mme Pellerin doit non seulement laisser sa maison sur le marché, mais elle a l’obligation doit être proactive dans les démarches de vente de sa propriété.
Bien avant avoir retiré sa résidence du marché, Mme Pellerin adopte un comportement reprochable. Dès le 25 mai 2017, elle cesse de prendre des mesures concrètes pour promouvoir la vente de sa propriété. Elle refuse de reconsidérer son prix de vente et elle omet volontairement de renouveler ses annonces sur les différents sites Internet.
Par ses agissements, Mme Pellerin a étiré les délais et elle laisse M. Lambert dans l’incertitude. M. Lambert pourrait être justifié de réclamer un dédommagement.
Le délai de 90 jours
Pour se dégager de toute responsabilité, Mme Pellerin ajoute que comme aucun délai n’a été convenu pour réaliser la condition de vente de sa résidence, la promesse d’achat tombe automatiquement après un délai de 90 jours suivant sa signature.
Cette prétention est fausse. Selon l’article 1501 du Code civil du Québec, une condition qui n’est assortie d’aucun délai pour son accomplissement peut toujours être accomplie, à moins qu’il devienne certain que la condition ne se réalisera pas.
Dans les faits, rien ne nous permet de conclure que la résidence de Mme Pellerin ne se serait pas vendue dans les jours ou les mois qui suivent la mise hors marché. Tant que la vente demeure une possibilité, Mme Pellerin demeure liée par la promesse d’achat.
À quoi Mme Pellerin est-elle exposée ?
Selon la loi, la promesse d’achat a plein effet comme si sa résidence avait été vendue. Mme Pellerin a donc l’obligation d’acheter la résidence de M. Lambert et devra supporter deux hypothèques. Si elle refuse d’acheter l’immeuble, M. Lambert pourra intenter une action en passation de titre pour faire entériner la vente.
M. Lambert pourra également obtenir des dommages-intérêts s’il prouve que le manque de proactivité de Mme Pellerin a occasionné des délais inutiles et que ces délais lui ont causé un préjudice.
À retenir
Mme Pellerin est-elle en droit de retirer sa résidence du marché ?
Non. La promesse d’achat est un contrat. Lorsqu’elle est assortie d’une condition, celui qui exige cette condition doit se montrer proactif afin qu’elle se réalise. Il ne doit surtout pas empêcher qu’elle se réalise sans quoi la condition sera réputée accomplie.
Un acheteur peut-il refuser de donner suite à une promesse d’achat au motif que la condition n’est pas rencontrée dans un délai de 90 jours de la signature du contrat ?
Non. Lorsque la condition n’est assortie d’aucun délai pour sa réalisation, les parties demeurent liées par la promesse d’achat tant qu’il ne devient pas certain qu’elle ne se réalisera pas. Il est inexact de prétendre qu’une telle promesse d’achat devient caduque si la condition ne s’est pas réalisée dans les 90 jours de sa signature.
Mme Pellerin peut-elle être tenue d’acheter la résidence de M. Lambert et de supporter le paiement de deux maisons ?
Oui. M. Lambert pourrait intenter une action en passation de titre pour forcer Mme Pellerin à acquérir sa maison. Il pourrait également demander des dommages-intérêts.
Conclusion
En conclusion, il est souhaitable d’assortir les conditions suspensives d’un délai pour éviter des situations similaires à celles de la présente étude de cas.
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Note : Les informations présentées ci-dessus sont d'ordre général et ne constituent pas des conseils juridiques. Afin d'obtenir un avis sur votre situation juridique particulière, n'hésitez pas à communiquer avec l’un de nos avocats de Québec, Lévis ou Montmagny.
