Les recours en vices cachés au Québec


1. Notion de vice caché

La notion de vice caché réfère à la garantie légale de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec.

Cette garantie, prévue par la loi, s’applique par défaut à tout contrat de vente et accorde une protection à tout acheteur d’un bien (meuble ou immeuble) au Québec.

2. Quels sont les critères d’application de la garantie de qualité?

Il existe cinq critères essentiels afin de donner ouverture à un recours fondé sur la garantie de qualité :

  1. Existence d’un vice
  2. Gravité du vice
  3. Vice antérieur à la vente
  4. Vice inconnu de l’acheteur au moment de la vente
  5. Vice non-apparent (caché) au moment de la vente

Ces critères, quoique simples en apparence, ont été interprétés à de multiples reprises par les tribunaux québécois. Nous vous proposons un bref aperçu de ces différentes notions.

2.1 Existence d’un vice

La notion de vice peut se définir comme une défectuosité, une défaillance, un problème relatif au bien acheté affectant l’utilisation à laquelle il est destiné. Cette défectuosité peut découler d’une malfaçon ou d’une erreur dans la fabrication ou la construction du bien, mais elle peut aussi découler de la dégradation du bien en raison de facteurs externes.

À titre d’exemple, en matière immobilière, les éléments suivants peuvent être considérés comme des vices : fissures dans les fondations de l’immeuble, contamination du terrain, présence de moisissures dans les murs d’un immeuble, etc.

2.2 Gravité du vice

L’article 1726 du Code civil du Québec résume ce critère en qualifiant de graves les vices qui « rendent [le bien] impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».

Si le vice existant est de peu d’importance, l’acheteur ne peut exercer un recours en vertu de la garantie légale de qualité.

2.3 Vice antérieur à la vente

Le fardeau de prouver que le vice était antérieur à la vente appartient à l’acheteur qui désire recourir à la garantie légale de qualité. Dans certaines circonstances, la preuve de l’antériorité du vice peut nécessiter la production d’un rapport par un expert.

Toutefois, lorsqu’un vice se manifeste peu après le moment de la vente, il est présumé avoir existé antérieurement à celle-ci. Le fardeau d’établir que la cause du vice est apparue suite à la vente ou que le vice découle du mauvais usage du bien par l’acheteur repose alors sur les épaules du vendeur.

2.4 Vice inconnu de l’acheteur au moment de la vente

Pour intenter un recours valable sous le régime de la garantie légale de qualité, l’acheteur ne devait pas avoir connaissance du vice affectant le bien au moment de la conclusion du contrat de vente.

L’acheteur peut acquérir la connaissance du vice par ses constatations lors de l’examen du bien, par celles d’un expert mandaté ou par les représentations du vendeur ou d’un tiers.

Dans tous les cas, le fardeau de prouver la connaissance du vice appartient au vendeur. Afin de faciliter cette preuve, il est recommandé de dénoncer les vices à l’acheteur dans le contrat de vente ou dans un écrit comportant la signature ou au moyen d’un service fournissant un accusé de réception (télécopieur, courrier recommandé ou certifié).

2.5 Vice non-apparent (caché) au moment de la vente

Le dernier critère donnant ouverture à un recours pour vices cachés est le caractère non-apparent du vice.

Ce critère se distingue du caractère inconnu du vice. En effet, le caractère non-apparent est un critère évalué de façon objective par les tribunaux par opposition au caractère inconnu du vice qui, lui, est évalué de façon purement subjective à l’acheteur. Malgré cet aspect généralement objectif de la non-apparence du vice, la jurisprudence y a intégré un aspect subjectif en tenant compte de la profession, des connaissances et des compétences techniques de l’acheteur.

Afin de déterminer si un vice est caché, le tribunal déterminera si un acheteur prudent et diligent aurait pu constater ce vice lors d’un examen sommaire du bien. En règle générale, l’acheteur n’a pas l’obligation de retenir les services d’un inspecteur professionnel ou d’un expert avant d’acheter.

Toutefois, si un examen sommaire du bien révèle certains indices de l’existence d’un vice, les tribunaux ont jugé que l’acheteur avait alors l’obligation de pousser davantage son investigation afin de remplir son obligation de prudence et de diligence. À toutes fins pratiques, le droit ne permet pas à l’acheteur de jouer à l’autruche dans le but d’intenter subséquemment un recours pour vices cachés à l’encontre de son vendeur.

3. L’obligation de dénoncer le vice au vendeur dans un délai raisonnable

En vertu de l’art. 1739 du Code civil du Québec, l’acheteur qui découvre que le bien acquis est atteint d’un vice doit dénoncer, par écrit, l’existence dudit vice à son vendeur et ce, dans un délai raisonnable.

À défaut d’une telle dénonciation écrite, l’acheteur peut se retrouver sans recours à l’encontre de son vendeur.

4. Les différents remèdes

Selon les circonstances, un recours pour vice caché peut donner ouverture aux remèdes suivants :

  1. Réparation du vice (exécution en nature)
  2. Réduction du prix de vente
  3. Résolution de la vente
  4. Dommages-intérêts (si le vendeur avait connaissance du vice et ne l’a pas dénoncé)

5. Exclusion de la garantie légale de qualité

5.1 Exclusion ponctuelle (déclaration des vices avant la vente)

Tel que mentionné ci-haut, la connaissance du vice par l’acheteur au moment de la conclusion de la vente fait échec au recours en vice caché.

Conséquemment, le fait pour un vendeur de dénoncer, avant la conclusion de la vente, les divers vices affectant son bien a pour effet d’exclure un éventuel recours de son acheteur relativement à ces vices. Idéalement, une telle dénonciation des vices par le vendeur devrait être faite à même le contrat de vente (ou à tout le moins, par écrit).

Cette situation, que nous nommons exclusion ponctuelle, consiste non pas à exclure la garantie légale du contrat de vente, mais plutôt à en restreindre l’étendue aux seuls vices qui n’auraient pas été dénoncés par le vendeur.

5.2 Exclusion simple

La loi prévoit la possibilité pour les parties à un contrat de vente d’exclure, en partie ou intégralement, l’application de la garantie légale de qualité. Pour ce faire, il suffit d’indiquer au contrat de vente qu’il y a « exclusion de la garantie légale de qualité ».

Toutefois, il existe certaines limites quant à cette exclusion, notamment :
– les faits personnels du vendeur;
– les vices que le vendeur connaissait et n’a pas dénoncé à l’acheteur avant de conclure à la vente.

5.3 Exclusion totale (vente aux « risques et périls » de l’acheteur)

La vente aux « risques et périls » de l’acheteur signifie à toutes fins pratiques que le bien est vendu sans aucune garantie et ce, même pour les vices qui étaient connus par le vendeur ou qu’il ne pouvait ignorer.

Seuls les vendeurs non professionnels peuvent stipuler une telle exclusion dans un contrat de vente. En effet, un vendeur professionnel ne peut, au moyen d’une telle clause, exclure entièrement la garantie légale de qualité.

La jurisprudence a toutefois jugé que la clause de vente « aux risques et périls » demeure soumise aux règles générales des obligations et des contrats. L’acheteur peut donc obtenir l’annulation de la vente s’il parvient à prouver qu’il a commis une erreur et que celle-ci a été provoquée par le dol (la tromperie) du vendeur.

Pour en savoir davantage

Pour obtenir davantage d’informations sur la garantie légale du vendeur et sur les recours en vices cachés, nous vous invitons à contacter l’un de nos avocats de Québec, Lévis ou Montmagny.

Quelques liens

La garantie légale contre les vices cachés – Petites-Créances.ca

Vices cachés : 5 questions à se poser avant de poursuivre – Petites-Créances.ca

Le droit commun de la vente, Collection de droit du Barreau du Québec 2013-2014


Note : Les informations présentées ci-dessus sont d'ordre général et ne constituent pas des conseils juridiques. Afin d'obtenir un avis sur votre situation juridique particulière, n'hésitez pas à communiquer avec l’un de nos avocats de Québec, Lévis ou Montmagny.

Alexandre Dufresne
Me Alexandre Dufresne

Me Alexandre Dufresne, fondateur et associé, oriente la philosophie du cabinet vers l’innovation informatique et technologique de la pratique juridique. Il concentre sa pratique en litige autant en droit civil, commercial et criminel, où il met à l’œuvre son esprit critique et ses qualités de plaideur.


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