Dans le présent article, nous vous présenterons les diverses notions que vous devez connaitre en matière de vice caché.
D’abord, la notion de vice caché réfère à la garantie légale de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec.
Cette garantie s’applique par défaut à tout contrat de vente et accorde une protection à tout acheteur d’un bien, qu’il s’agisse d’un bien meuble (par exemple, un véhicule récréatif ou motorisé) ou d’un bien immeuble (par exemple, un terrain ou une bâtisse).
Quels sont les critères d’application de la garantie légale de qualité?
Il existe 4 critères cumulatifs afin de donner ouverture à un recours fondé sur la garantie légale de qualité:
- Le vice est grave
- Le vice est inconnu de l’acheteur
- Le vice est caché
- Le vice est antérieur à la vente
Abordons maintenant en détails ces différentes notions.
Gravité du vice
Un vice est qualifié de grave lorsqu’il rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou réduit son utilité au point que l’acheteur n’aurait pas payé le même prix ou n’aurait tout simplement pas acheté le bien s’il avait connu le vice (art. 1726 al. 1 CcQ).
Cela signifie qu’un vice de peu d’importance ne donne pas ouverture au recours. Les éléments à considérer sont, entre autres, le coût des réparations à faire, la baisse de la valeur marchande, le déficit d’usage et les inconvénients subis par l’acheteur. Les dommages doivent être probables ou prévisibles et non nécessairement survenus.
Par exemple un terrain contaminé par du mazout ou encore quand la structure de l’immeuble est pourrie sont des vices graves.
Vice inconnu de l’acheteur
Le deuxième critère impose que le vice soit inconnu de l’acheteur et non simplement caché au moment de la vente (art. 1726 al. 2 CcQ).
Le vendeur ne sera pas responsable s’il a dénoncé le vice à l’acheteur verbalement ou par écrit, dans la déclaration du vendeur ou la fiche descriptive de l’immeuble, ou bien si le rapport d’inspection préachat soulève le vice. Il incombe toutefois au vendeur de prouver la connaissance de l’acheteur. Il est ainsi important pour un vendeur de dénoncer tout ce qu’il connait du bien à l’acheteur.
Vice caché (par opposition à « apparent »)
Le critère de « vice caché » se distingue du caractère inconnu du vice (ci-avant). Elle s’évalue selon un acheteur prudent et diligent de même compétence placé devant les mêmes circonstances pour déterminer s’il aurait découvert le vice. L’acheteur doit ainsi se renseigner sur le bien.
Le service d’un expert ou d’un inspecteur préachat n’est pas obligatoire (art. 1726 al. 2 in fine CcQ), quoique recommandé étant donné que ce dernier pourra recueillir des indices de la présence d’anomalie.
À titre d’exemple, lorsqu’une excavation est nécessaire pour constater le vice, il est considéré caché, alors qu’il est considéré apparent lorsque l’acheteur ne suit pas les mises en garde de son inspecteur préachat en ne poussant pas davantage son examen. Dans ce dernier cas, l’acheteur est présumé connaître le vice et son recours en vice caché sera rejeté. Il est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’un immeuble plus âgé, parce que l’acheteur doit s’attendre à des défectuosités.
Vice antérieur à la vente
Le vice doit exister au moment de la vente (art. 1726 al. 1 CcQ) même s’il est dans un état latent ou s’il ne s’est pas encore manifesté.
L’acheteur peut bénéficier d’une présomption de fait lorsque la prise de possession du bien est récente ou le vice est dans un état avancé, telle que de la moisissure. Nous recommandons à l’acheteur de requérir les services d’un expert pour appuyer sa preuve, au besoin.
Toutefois, un usage anormal du bien dégage le vendeur s’il en fait la preuve.
Dénoncer le vice dans un délai raisonnable
Il existe une étape préliminaire au recours en vice caché. En effet, l’acheteur doit transmettre un avis de dénonciation au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice (art. 1739 al. 1 CcQ).
Également, les travaux pour réparer le vice ne doivent pas être effectués avant l’avis de dénonciation.
Les différents remèdes
Selon les circonstances, un recours pour vice caché peut donner ouverture aux remèdes suivants :
- Diminution de prix ou résolution de la vente (arts. 1604 et 1726 al. 1 CcQ)
- Dommages-intérêts lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (art. 1728 CcQ)
Exclusion de la garantie légale de qualité
Clause d’exclusion
La loi prévoit la possibilité pour les parties à un contrat de vente d’exclure, en partie ou intégralement, l’application de la garantie légale de qualité. Pour ce faire, il suffit de l’indiquer au contrat de vente.
La clause « sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur » exclue quant à elle totalement la garantie pour vice caché, sauf pour le vendeur professionnel ou le fabricant. Toutefois, il existe certaines limites quant à cette exclusion, notamment :
-Les faits personnels du vendeur
-Les vices que le vendeur connaissait et n’a pas dénoncé à l’acheteur avant de conclure à la vente (dol)
Déclarations par le vendeur
Tel que mentionné ci-haut, la connaissance du vice par l’acheteur fait échec au recours en vice caché. Conséquemment, le fait pour un vendeur de dénoncer, avant la conclusion de la vente, les divers vices affectant son bien a pour effet d’exclure un éventuel recours par son acheteur.
Exclusion totale (vente aux « risques et périls » de l’acheteur)
La vente aux « risques et périls » de l’acheteur signifie à toutes fins pratiques que le bien est vendu sans aucune garantie et ce, même pour les vices qui étaient connus par le vendeur ou qu’il ne pouvait ignorer.
Seuls les vendeurs non professionnels peuvent stipuler une telle exclusion dans un contrat de vente. En effet, un vendeur professionnel ne peut, au moyen d’une telle clause, exclure entièrement la garantie légale de qualité.
La jurisprudence a toutefois jugé que la clause de vente « aux risques et périls » demeure soumise aux règles générales des obligations et des contrats. L’acheteur peut donc obtenir l’annulation de la vente s’il parvient à prouver qu’il a commis une erreur et que celle-ci a été provoquée par le dol (la tromperie) du vendeur.
Pour en savoir davantage
Pour obtenir davantage d’informations sur la garantie légale du vendeur et sur les recours en vices cachés, nous vous invitons à contacter l’un de nos avocats en vices cachés de Québec et Lévis.
Note : Les informations présentées ci-dessus sont d'ordre général et ne constituent pas des conseils juridiques. Afin d'obtenir un avis sur votre situation juridique particulière, n'hésitez pas à communiquer avec l’un de nos avocats de Québec ou Lévis.
