Me Jérôme Harrisson
Me Jérôme Harrisson est avocat et pratique en droit de la famille, droit des personnes et droit de la jeunesse chez Verreau Dufresne Avocats.
Voir le profilPrendre rendez-vousLa copropriété peut être comme un mariage : elle commence souvent par de beaux projets, mais prend parfois une tournure inattendue en cas de mésentente. Séparation, refus de payer les charges, blocage de la vente de la résidence… les conflits entre ex-conjoints peuvent vite devenir un véritable casse-tête.
Vous êtes copropriétaire d’un immeuble avec une autre personne et vous vous interrogez sur vos droits et obligations ? Un différend vous oppose et vous cherchez une solution ? Cet article est là pour vous éclairer !
« Je quitte la résidence, donc je ne paie plus ! »
Après une rupture amoureuse, il est fréquent que l’un des ex-conjoints quitte rapidement la résidence dont il est copropriétaire avec son ex-conjoint.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, quitter la résidence ne confère pas le droit de ne plus payer celle-ci ! Il est important de comprendre que toute personne propriétaire d’un bien le reste tant et aussi longtemps qu’il n’y a pas de changement quant à la propriété du bien (vente, donation…).
Donc, même si un ex-conjoint n’habite plus la résidence, il demeure bel et bien copropriétaire et, par le fait même, titulaire des obligations qui s’y rattachent. Le copropriétaire doit donc continuer à payer les frais de la résidence (hypothèque, assurance habitation, taxes…), en continuer l’entretien, etc.
Il est toutefois possible qu’une entente intervienne entre les copropriétaires et qu’un seul d’eux acquitte l’entièreté des frais.
Attention ! Même s’il y a entente verbale ou écrite quant aux frais, vous restez tout de même copropriétaire du bien, tel que mentionné précédemment.
Mon conjoint ne paie plus sa part : que faire ?
Selon le droit québécois, les conjoints doivent payer les différents frais au prorata de leurs revenus. Le paiement au prorata signifie que chacun paie en proportion de ses revenus.
Exemple : Si une personne gagne 40 000 $ par année et que l’autre en gagne 60 000 $, pour des dépenses mensuelles de 2 500 $, la répartition des frais serait respectivement de 40 % (1 000 $) et 60 % (1 500 $).
Être copropriétaire d’une résidence vient avec différentes obligations, incluant celle d’acquitter les frais et charges reliées à celle-ci. Malgré une séparation ou un conflit, les ex-conjoints doivent continuer à partager et à acquitter les dépenses liées à la résidence (l’hypothèque, les taxes scolaires et municipales, l’assurance habitation…).
Si l’un des copropriétaires refuse de payer sa part dans les dépenses, l’autre peut payer l’entièreté des dépenses à sa place et lui demander d’être remboursé. Cependant, si l’autre copropriétaire a des moyens limités ou est insolvable, il est possible que le copropriétaire n’obtienne pas le remboursement espéré. Il faut donc agir avec prudence lorsqu’il est question de payer la part de l’autre dans l’hypothèque ou dans les taxes municipales. Le remboursement ne peut être garanti !
L’une des solutions envisageables est de mettre en demeure votre ex-conjoint de payer sa part dans les frais de la résidence. Pour ce faire, une lettre de mise en demeure peut être rédigée puis lui être transmise. La lettre de mise en demeure est souvent utilisée comme dernière tentative pour régler un conflit avant de saisir les tribunaux.
N’hésitez pas à contacter nos avocats afin de faire rédiger une lettre de mise en demeure adaptée à votre situation. Une mise en demeure rédigée et signée par un avocat est souvent perçue avec plus de sérieux qu’un lettre rédigée soi-même.
S’il est impossible d’arriver à une entente avec votre ex-conjoit·e, le remboursement peut être demandé par le biais d’une procédure judiciaire. Au terme de cette procédure, un juge pourrait le condamner à vous rembourser les sommes qu’il vous doit.
Nous vous invitons à communiquer avec l’un de nos avocats de Québec ou de Lévis afin d’obtenir un avis juridique sur la solution appropriée pour votre situation.
Lorsque personne n’est en mesure de rester propriétaire de la résidence
Il arrive parfois que les copropriétaires d’un immeuble ne soient pas en mesure d’en acquitter seuls les frais, advenant un rachat de la résidence par l’un d’entre eux.
Dans un tel scénario, ils n’ont pas d’autre choix que de mettre la résidence en vente. D’ici à ce que la résidence soit vendue, ils demeurent titulaires des obligations rattachées à la propriété. Cela signifie que les copropriétaires ont, entre autres, l’obligation de continuer à payer les dépenses de la résidence jusqu’à la vente finale du bien.
Je souhaite vendre la résidence, mais mon ex-conjoint refuse. Que faire ?
Avant de mettre la résidence en vente ou de procéder au rachat de la part de votre ex-conjoint, il est pertinent de se référer à l’acte de vente de l’immeuble. Il arrive que l’acte de vente prévoie différentes mentions que les copropriétaires doivent respecter.
Plusieurs actes de vente contiennent une section intitulée « Convention d’indivision ». Une convention d’indivision est, en quelque sorte, un deuxième contrat à l’intérieur du contrat de vente.
Une convention d’indivision contient habituellement un droit de préemption. Ce droit de préemption oblige le copropriétaire qui veut vendre le bien à offrir d’abord sa moitié à l’autre copropriétaire. On ne peut donc pas décider d’afficher une pancarte « À VENDRE » devant la résidence détenue en copropriété avec une autre personne.
La convention d’indivision peut, entre autres, prévoir des conséquences judiciaires et financières advenant le non-respect de celle-ci par les copropriétaires. Par exemple, il est possible de prévoir le paiement d’une somme d’argent advenant le non-respect de la convention d’indivision. Certaines étapes peuvent également être prévues avant d’intenter des procédures judiciaires (par exemple, l’envoi d’une lettre par courrier recommandé donnant l’opportunité à l’autre copropriétaire d’acheter l’immeuble).
Droit de forcer le partage. Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision.
En tant que copropriétaire de la résidence, chacun a le droit de mettre la résidence en vente et, par le fait même, sortir de l’indivision .
Il s’agit du droit de forcer le « partage » d’un bien. C’est un principe fondamental du droit de propriété. Ce droit signifie qu’aucun copropriétaire ne peut être forcé de rester dans une situation de copropriété indéfiniment. Si un copropriétaire souhaite mettre fin à l’indivision, il peut demander le partage du bien, malgré l’opposition des autres copropriétaires.
Lorsque l’on parle de « demander le partage du bien », cela signifie vendre le bien ou procéder au rachat d’une partie du bien.
Si le partage du bien est demandé à l’autre copropriétaire et que celui-ci refuse, il est possible de saisir les tribunaux à cet effet. Une Demande judiciaire en partage d’un bien détenu en copropriété ou une Demande en fin d’indivision peut être déposée au tribunal. Nos avocats sont en mesure de vous conseiller et de rédiger une telle procédure judiciaire pour vous. Si vous êtes présentement dans une situation de conflits avec votre ex-conjoint concernant un bien immobilier que vous avez en commun, n’hésitez pas à les contacter.
En attendant la vente de l’immeuble, un seul des deux copropriétaires habite dans l’immeuble… peut-il y avoir dédommagement ?
Selon le Code civil du Québec, si un copropriétaire quitte l’immeuble et ne peut jouir de son droit de propriété, la personne qui demeure dans les lieux peut être tenue de lui verser une indemnité locative.
L’indemnité est calculée en fonction de la valeur locative de la part du bien dont le copropriétaire absent est privé. Elle vise à compenser celui qui a quitté les lieux pour la perte de jouissance de son bien, tout en reconnaissant le droit du copropriétaire occupant de demeurer dans l’immeuble.
Par exemple, il serait possible de comparer les prix des loyers d’appartements semblables à la part du bien dont le copropriétaire est privé. Cela permet d’établir une valeur locative appropriée.
Attention ! Les tribunaux considèrent parfois qu’un copropriétaire ne peut avoir droit à l’indemnité locative si celui-ci n’a pas continué d’acquitter les frais et charges afférents à l’immeuble détenu en copropriété, malgré le fait qu’il ait quitté l’immeuble.
Perte de profits vu la tardiveté de la mise en vente de l’immeuble : peut-il y avoir dédommagement ?
Pour obtenir un dédommagement, il est nécessaire de prouver :
- Une faute
- Un préjudice
- Un lien de causalité entre la faute et le préjudice
Ainsi, il pourrait être difficile d’obtenir un dédommagement advenant la tardiveté de la mise en vente de l’immeuble sur le marché. Par contre, cela pourrait être plus facile advenant une situation où vous avez des échanges avec un acheteur potentiel qui n’a pas pu acheter l’immeuble vu le refus d’un des copropriétaires.
Chaque situation est unique et doit être analysée individuellement. Il peut être plus difficile de prouver la faute et/ou le préjudice allégué devant les tribunaux. C’est pour cela que nos avocats peuvent vous outiller et vous fournir des conseils juridiques appropriés à votre situation personnelle.
Contactez nos avocats en droit de la famille
En conclusion, les situations de copropriété peuvent rapidement se complexifier, surtout lors de mésententes, de séparation ou de divorce. Il est essentiel de connaître vos droits et obligations pour éviter des conflits coûteux entre copropriétaires et des pertes financières.
N’hésitez pas à contacter nos avocats en droit de la famille afin d’obtenir les services juridiques adaptés à votre situation. Nos avocats seront notamment en mesure de :
- Analyser votre situation et votre convention d’indivision;
- Émettre une opinion juridique concernant vos droits et vos obligations à titre de copropriétaire;
- Rédiger une lettre de mise en demeure, en cas de défaut de votre ex-conjoint de respecter ses obligations relatives à l’immeuble ou en cas de désaccord par rapport à la vente de l’immeuble;
- Rédiger votre demande judiciaire, afin de réclamer notamment :
- Le partage de l’immeuble (soit via la vente de l’immeuble à un tiers ou via son rachat par l’un ou l’autre des ex-conjoints);
- Le remboursement de la part de votre ex-conjoint dans les frais de l’immeuble;
- Une indemnité locative pour l’usage exclusif de l’immeuble par votre ex-conjoint;
- Si vous devez plutôt contester la demande judiciaire présentée par un copropriétaire, rédiger votre contestation;
- Élaborer une stratégie et préparer vos arguments advenant une rencontre ou un procès;
- Préparer votre preuve en vue d’une audience devant le tribunal;
- En sélectionnant pour vous les documents et autres éléments de preuve nécessaires pour convaincre le tribunal de votre position;
- Vous représenter devant les tribunaux dans le cadre d’un litige;
- Négocier une entente à l’amiable en vue de résoudre un tel litige.
Note : Les informations présentées ci-dessus sont d'ordre général et ne constituent pas des conseils juridiques. Afin d'obtenir un avis sur votre situation juridique particulière, n'hésitez pas à communiquer avec l’un de nos avocats de Québec, Lévis ou Montmagny.
